[摘要]?手握固定預(yù)算籌備酒店項(xiàng)目時(shí)，很多投資人會(huì)糾結(jié)，同等資金投入，選7天連鎖酒店這類經(jīng)濟(jì)型連鎖，還是全季、維也納等中端酒店，哪種資產(chǎn)保值能力更強(qiáng)。保值不能只看短期現(xiàn)金流，要從投入損耗、抗周期能力、物業(yè)轉(zhuǎn)手價(jià)值、折舊成本多維度對(duì)比，二者適配場(chǎng)景不同，保值邏輯差異明顯。
手握固定預(yù)算籌備酒店項(xiàng)目時(shí)，很多投資人會(huì)糾結(jié)，同等資金投入，選7天連鎖酒店這類經(jīng)濟(jì)型連鎖，還是全季、維也納等中端酒店，哪種資產(chǎn)保值能力更強(qiáng)。保值不能只看短期現(xiàn)金流，要從投入損耗、抗周期能力、物業(yè)轉(zhuǎn)手價(jià)值、折舊成本多維度對(duì)比，二者適配場(chǎng)景不同，保值邏輯差異明顯。
先從硬件投入與折舊損耗來(lái)看，同等總預(yù)算下，7天連鎖酒店的資產(chǎn)損耗更低。7天單房造價(jià)僅5萬(wàn)左右，裝修以簡(jiǎn)約標(biāo)準(zhǔn)化軟裝為主，硬裝改動(dòng)少、用材實(shí)用耐磨，翻新周期5-6年，單次翻新成本低；而中端酒店單房投入普遍12萬(wàn)以上，配套早餐廳、公共休閑區(qū)、智能配套，硬裝設(shè)計(jì)感強(qiáng)，軟裝軟裝損耗更快，3-4年就要大規(guī)模翻新，單次改造費(fèi)用極高。同樣800萬(wàn)預(yù)算，7天連鎖酒店能開(kāi)出百間客房，中端僅能做60間左右；一旦市場(chǎng)下行，中端高額裝修會(huì)形成沉沒(méi)成本，轉(zhuǎn)手時(shí)大幅折價(jià)，7天連鎖酒店輕裝修資產(chǎn)貶值速度更慢，基礎(chǔ)保值優(yōu)勢(shì)突出。
經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流穩(wěn)定性，是資產(chǎn)長(zhǎng)期保值的核心支撐。7天連鎖酒店依托錦江龐大會(huì)員體系，中央渠道訂單占比超六成，客群以剛需商旅、平價(jià)出行人群為主，需求幾乎不受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，全年出租率穩(wěn)定在85%以上，淡旺季差距小，持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流能持續(xù)覆蓋租金、人工成本，極少出現(xiàn)虧損停工的情況。反觀中端連鎖，客群依賴中產(chǎn)商務(wù)游客，市場(chǎng)內(nèi)卷嚴(yán)重，同類門(mén)店扎堆時(shí)只能降價(jià)促銷，不少城市中端門(mén)店淡季入住率不足60%，營(yíng)收無(wú)法覆蓋人力、能耗等高額固定支出。門(mén)店長(zhǎng)期虧損會(huì)導(dǎo)致物業(yè)閑置、口碑下滑，大幅拉低物業(yè)與門(mén)店整體估值，資產(chǎn)保值能力大打折扣。
再看物業(yè)轉(zhuǎn)手與轉(zhuǎn)讓價(jià)值，兩類門(mén)店受眾完全不同。7天連鎖酒店門(mén)店改造門(mén)檻低，不管后續(xù)轉(zhuǎn)讓給其他投資人，還是改造成公寓、小型招待所，原有硬裝、水電布局通用性強(qiáng)，接手方無(wú)需大額二次改造，轉(zhuǎn)讓流通性更好。中端酒店對(duì)公區(qū)、客房層高、配套設(shè)施有硬性要求，一旦接手投資人預(yù)算不足，很難承接，轉(zhuǎn)手周期更長(zhǎng)，議價(jià)空間被持續(xù)壓縮。從長(zhǎng)期持有角度，7天連鎖酒店標(biāo)準(zhǔn)化輕資產(chǎn)模式，更利于物業(yè)靈活變現(xiàn)，資產(chǎn)流動(dòng)性更強(qiáng)。
但中端連鎖并非全無(wú)保值優(yōu)勢(shì)，一二線核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)另當(dāng)別論。核心商務(wù)區(qū)客流消費(fèi)力充足，中端酒店房?jī)r(jià)溢價(jià)明顯，長(zhǎng)期GOP利潤(rùn)率更高，成熟門(mén)店轉(zhuǎn)手溢價(jià)可觀?？善胀ǖ丶?jí)市、縣城、非核心商圈，中端酒店溢價(jià)優(yōu)勢(shì)完全消失，高額投入反而成為負(fù)擔(dān)，保值能力遠(yuǎn)不如7天連鎖酒店。
綜合來(lái)看，同等預(yù)算、普通地段投資，7天連鎖資產(chǎn)折舊慢、現(xiàn)金流穩(wěn)定、轉(zhuǎn)手靈活，保值能力優(yōu)于中端連鎖；只有一二線核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)，中端連鎖才有長(zhǎng)期保值增值空間。普通中小投資人追求穩(wěn)妥保值，7天連鎖是更穩(wěn)妥的選擇。
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